Модели и практика ипотечного кредитования

Базирование немецкой системы на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:

- собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости; TESTINGTESTING

- собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается.

Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности для полученной ссуды. Если вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя превышается, то можно увеличить размер полученной ссуды на переходный период, чтобы уравновесить повышение процентных ставок.

В Германии существует государственная поддержка системы стройсбережений. Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых привилегий. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 EUR (для холостых) или 1600 EUR (для женатых) он получает дополнительно 10% от государства. /7/

Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27 тыс. EUR - для холостых и 54 тыс. EUR - для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение. [7]

Выгоды системы строй сбережений для государства:

- государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

- для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;

- государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

- в рамках закона об участии государства в образовании имущества, государство стимулирует стройсбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитовании населения, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы стройсбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулировании данной деятельности, предоставление государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.

Другой общей чертой объединяющей американскую и немецкую модели является то, что они обе в сущности чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства.

Инвестиционно - строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.

Таким образом общими или очень сходными для американской модели ипотеки и немецкой системы стройсбережений являются и процедуры оформления кредитов под залог недвижимости, обслуживания и погашения этих кредитов.