Исторический аспект развития ипотечного кредитования
В римском праве ипотека недвижимого имущества носила вещный характер. Ее предназначением было замещение субъективного права кредитора требовать от должника исполнения его юридических обязанностей правом на чужую вещь, что, по мнению Д.И. Мейера, дает наилучшее обеспечение обязательству (3, 223). В качестве предметов залога римское право рассматривало вещи как существующие, так и будущие, имущество в целом (генеральная ипотека), товары в обороте, права требования. При этом вещи должны были быть отделенными, самостоятельными и не изъятыми из оборота. TESTINGTESTING
Что касается правовой модели залоговых отношений, в римском частном праве можно выделить три основные его разновидности.
В качестве древнейшей формы залога исследователями выделяются фидуциарные сделки (от слова "fides" - доверие), суть которых заключалась в передаче должником по манципации (реальная передача вещи путем обмена ее на цену перед пятью свидетелями при содействии весовщика) предмета залога в собственность кредитора с заключением дополнительного соглашения, предусматривающего возврат вещи в случае своевременного возврата долга. В случае же неисполнения обязательства вещь оставалась у залогодержателя (4, 213). По мнению И.А. Покровского, данные отношения по своей сущности не являлись залоговыми, а представляли собой продажу вещи с правом ее обратного выкупа.
Особенность фидуциарных сделок заключалась в том, что у кредитора, как уже отмечалось выше, возникало право собственности на заложенную вещь, он мог передать ее третьим лицам. Гарантией же ее возврата являлась римская честность, что, по мнению многих исследователей, было недостаточной гарантией возврата предмета залога (5, 339).
Основными же недостатками фидуции являлись несоразмерность обращаемого в собственность обеспечения по сравнению с обязательством, а также исключение предмета залога из гражданского оборота, а следовательно, и утрата возможности его использования с целью получения прибыли и быстрейшего погашения долга.
Вторым видом залогового обеспечения обязательств был pignus. Данный вид залога отличался от фидуции тем, что вещь передавалась кредитору не в собственность, а во владение. Первоначально залогодатель не имел права пользоваться заложенным имуществом, однако впоследствии ему было предоставлено право аренды предмета залога. Разновидностью пигнуса была антихреза: по данному договору должник отдавал землю во владение и пользование кредитору, с тем, чтобы доходы с нее шли на покрытие процентов по долгу. Pignus имел сходные с fiducia недостатки.
Закономерным шагом стало появление новой формы залога - ипотеки (hipotheka), которая заключалась и обеспечении обязательства путем залога имущества без передачи его кредитору (6,11). Таким образом, должник имел возможность заработать необходимые средства для возврата долга, используя свою собственность. Особенностью римского частного права было широкое распространение так называемой генеральной ипотеки, обременяющей в силу закона все имущество лица в обеспечение привилегированных требований, например об уплате налогов.
Институт обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения обязательства развивался в римском праве от обращения вещи в собственность кредитора до ее реализации на публичных торгах. При этом в ранние периоды существовала возможность оставления предмета залога за кредитором по его ходатайству, направляемому в канцелярию императора, однако в 326 г. н.э. она была отменена. Реализация заложенной вещи осуществлялась после трехкратного предупреждения должника на публичных торгах. Из сумм, полученных на торгах, удовлетворялись требования кредитора по основному обязательству, требования о возмещении издержек на заложенную вещь, процессуальные издержки и некоторые другие. В случае нехватки средств, вырученных от продажи, взыскание обращалось на иное имущество должника, а при их избытке остаток денежных средств возвращался должнику. При этом кредитор был не вправе приобретать заложенное имущество самостоятельно либо через третьих лиц. Единственным исключением из данного правила являлся тот случай, когда сумма, предложенная на торгах, была меньше обеспеченного залогом требования. В данной ситуации кредитор мог оставить данную вещь за собой без права с его стороны требовать недостающей суммы с оставшегося имущества должника (12, 37).
